Новости и обзоры

Кризис на рынке недвижимости нарастает. Мысли о ценах на квартиры, об арендных ставках.

10.01.08 | 2 Комментариев

Кризис на рынке недвижимости нарастает. Мысли о ценах на квартиры, об арендных ставках.На сегодняшний день стало очевидным, что рынок строящейся недвижимости, как никто другой ощущает на себе все негативные последствия первой волны экономического спада. И логика тут простая, девелопмент – одна из самых кредитоемких отраслей. Никто в нашей стране на «свои» ничего не строит. Объем собственных средств 10-30%, остальное это кредиты. Вот и получилось, что в текущей ситуации дефицита живых денег в экономике, поток поступлений на счета застройщикам резко «похудел», да и некоторые нервные инвесторы спешат поскорее выйти из проектов и вернуть свои деньги.

Как мы все знаем, у нас мужик крестится только после первого грома, эту известную поговорку можно отнести и к инвесторам в строительстве, которые до последнего момента пытались «утаить шило в мешке». Несколько дней назад, самые смелые, а может самые слабые, наконец сообщили о наставших трудностях, а у нас, как известно, проблему признают только когда она уже «стоит в полный рост». Сегодня девелоперы начинают свертывать и замораживать текущие стройки, поползли слухи о массовых сокращениях штатов.

Кризис на рынке недвижимости нарастает. Мысли о ценах на квартиры, об арендных ставках.Кроме того, что строить стало не на что, а стройки заканчивать нужно, банки перестали выдавать ипотечные кредиты, сегодня у банков денег не больше, чем у строителей и вся государственная помощь, пойдет на поддержку стратегических отраслей, а не на помощь физическим лицам в приобретении жилья. В итоге, рынок потерял большое число покупателей. Уже сейчас доля продавцов квартир по Санкт-Петербургу составляет около 70% из общего числа людей, обратившихся в агентство. До этого момента, среднемесячное соотношение покупателей было паритетным - 50% на 50% с небольшими сезонными колебаниями. Эти данные были озвучены на прошедшей на прошлой неделе конференции - «Что ждет рынок недвижимости двух столиц».

Постепенно, паника охватывает и частных держателей квартир – рантье, которые приобрели недвижимость с целью сдачи в аренду и возможной выгоды от продажи квартиры в будущем. Это сейчас не так заметно, т.к. проблемы только набирают обороты и многие в замешательстве, а надежда, как известно, умирает последней. Пока еще многие инвесторы отказываются верить в то, что рынок развернется и начнет падать. Те же, кто понял всю критичность ситуации, уже начинают выставлять квартиры на продажу. Предложение на рынке растет – это факт, а спрос топчется на месте. Цены уже понемногу ползут вниз, многие участники рынка уже не скрывают, что это только начало и реальное падение может составить от 20 до 50ти %. Они признают, что существенная коррекция цен на недвижимость неизбежна, но насколько упадут цены, предсказать никто не берется.
Для примера, аналогичный кризис в Казахстане недавно обрушил цены на недвижимость на 50-70%!

Если в скором времени, как это планируется, налоги на владение недвижимым имуществом существенно возрастут и будут исчисляться исходя из реальной рыночной стоимости объекта, это еще больше подстегнет держателей «инвестиционных» квартир продать дорогую в содержании недвижимости и поискать другие способы вложения денег.

Недавно где-то читал о структуре денежных потоков в строительстве. Цена на готовые квадратные метры уже давно не зависит с себестоимости их производства и формируется исключительно за счет сговора застройщиков, которых активно поддерживает сообщество риэлтеров, живущих на процент от сделок по высоким ценам. Чтобы нагляднее представить соотношение стоимости строительства к цене продажи, приведу простую табличку по московскому рынку недвижимости:

2005

2006

2007

2008

Цена

2350

3700

6600

7200

Себестоимость

740

1000

1400

1500

Коэффициент

3,17

3,7

4,71

4,8

Т.е. цены сейчас почти на 80% состоят из аппетитов девелоперов, себестоимость, это всего лишь одна пятая рыночной раздутой цены! Строители и риэлторы явно потеряли чувство реальности.

Аренда.

Тут никаких прогнозов вообще никто не делает, т.к. у нас уровень арендной платы не зависит от стоимости жилья.
Лично мне, во всей этой ситуации для рынка аренды видится два существенных фактора к повышению ставок, это увеличение налогового бремени на собственника. Конечно, в таком случае эти расходы лягут на плечи нанимателей и налог будет включен в аренду. А так же то, что ипотечников существенно поубавится, а ведь многие из них сдают свое новое или старое жилье, чтобы отдать эти деньги банкам в счет погашения кредита.

На фоне торможения темпов строительства, объем новых квадротометров на рынке будет расти медленнее, роста спроса на жилье не прогнозируется (в свете последних событий доходы населения так же могут пойти вниз, значит, те кто планировал купить жилье, теперь не смогут это сделать и будут вынуждены обратиться на рынок аренды, пополнив ряды нанимателей).

В итоге, имеем кучу доводов к росту арендных ставок, что не может радовать. Единственное, что может пойти в противовес этим доводам, это падение цен на квартиры и как следствие на аренду. Например, в том же Казахстане, вместе с ценами вниз пошли и арендные ставки, сократившись на 30-50%. Но мы с вами не в Казахстане и политика ценообразования на квадратные метры у нас до сегодняшнего момента никакой рыночной логики не имела, не факт, что даже если строители согласятся снижать норму прибыли (а там есть куда снижаться раза так в 3!!!) и приближаться к цивилизованной цене (если государство им не поможет, это единственный путь, чтобы быстро достроить объекты, обменять их на деньги, и расплатиться по текущим долгам), плата за аренду пойдет вниз, т.к. на сегодняшний момент при высокой стоимости квартиры и ее арендная цена, как считают эксперты, пока еще занижена. Но это обусловлено покупательной способностью населения - ЗП не позволяет платить за жилье больше.

Все что написал, мое личное мнение, на оригинальность не претендую.

Если есть вопросы или желание что-то добавить, воспользуйтесь формой ниже.
С уважением к вам, Дмитрий С (admin).


2 комментариев

сказать

Без грубостей и нецензурщины . Следите за правописанием. Придерживайтесь темы. Никакого спама.

Вы можете использовать эти таги (если знаете зачем):
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <code> <em> <i> <strike> <strong>

:

:

Я не робот.


« Правительство Москвы заплатит «арендным стукачам».
» Аренда загородных коттеджей на Новый год.
Copyright © 2008-2012 "Сам Cниму" - Аренда квартир и комнат в Москве и Санкт-Петербурге без посредников. Самостоятельно сниму или сдам жилье в Москве или Санкт-Петербурге, в других городах. Договор аренды и сопроводительные документы, правильный осмотр помещений, советы по аренде. Цены на квартиры новостройки.
Связь с администрацией сайта:
Для связи с администратором