Без рубрики

Разберем договор найма

10.15.07 | Нет комментариев

Договор найма квартиры - дело добровольное. Быть ему или не быть, решают двое: наймодатель (тот, кто сдает) и наниматель (тот, кто снимает). Как правило, если они еще не съели совместно пуд соли (что, как известно, требует довольно продолжительного знакомства), то предпочитают фиксировать свои отношения не в устной, а в письменной форме. Но даже когда хозяин и жилец хорошо знают друг друга, риэлтеры рекомендуют оформлять договор. Потому что… При возникновении разногласий трудно аргументировать свои претензии, ссылаясь на то, что “раньше вы говорили по-другому”.

Подписание договора найма. Разберем.А причин для выяснения отношений может быть сколько угодно: от бесчисленных визитов хозяина “с проверками” до сдачи квартиры жильцом в поднайм.

Заключая договор найма, заверять его у нотариуса не требуется. Чтобы он имел юридическую силу, достаточно подписей сторон. Если наймодатель и наниматель нашли друг друга через риэлтерскую фирму, то оформить сделку на бумаге поможет агент. В том случае, когда они встретились сами, договор нетрудно составить самостоятельно.

В этом документе можно либо оговорить только основные условия найма, либо подробно расписать все до мелочей. Но чтобы избежать недоразумений, несколько разделов стоит внести в него обязательно.

Первый из них - это предмет договора. Здесь указывают адрес снимаемой квартиры, срок, на который она сдается, и цель ее использования нанимателем. Также наймодатель подтверждает, что до заключения договора указанная квартира никому не продана, не заложена, не сдается в найм и на нее не наложен арест. Согласие всех собственников на аренду гарантирует хозяин. Пожалуй, для нанимателя это самое слабое место договора. Проверить заверения наймодателя не всегда возможно - остальные собственники могут находиться в отъезде или вовсе жить в другом городе. Случается, что они внезапно появляются на пороге своей квартиры и не понимают, почему там проживает посторонний человек. И тогда наниматель вынужден освободить жилье раньше срока.

Другой, не менее важный, раздел договора посвящается порядку расчета. В нем фиксируют сумму помесячной платы: в рублях или в долларовом эквиваленте. В интересах хозяина, который сдает жилье на длительный срок, предусмотреть и возможные скачки цен на рынке недвижимости и изменения курса доллара. А наниматель должен заранее позаботиться о том, чтобы повышение арендной платы не стало для него “приятной неожиданностью”. Раз уж договор допускает увеличение платы, то пусть будут указаны и конкретные цифры или проценты.

Также здесь оговаривается сумма залога и предоплаты. Залоговая сумма, прежде всего, выступает гарантией того, что наниматель не оставит долгов за телефонные переговоры. По окончании срока аренды хозяин или вычитает задолженность из этой суммы, или, если таковой нет, возвращает ее нанимателю. Размер предоплаты обычно составляет от одной до трех месячных оплат. Конечно, когда квартира сдается на длительный срок, а наймодатель уезжает, ему удобнее взять предоплату за больший период.

В разделе “Порядок расчетов” стоит четко указать, кто оплачивает электроэнергию, коммунальные услуги, квартиру, вносит абонентскую плату за телефон. Разумеется, что за междугородние и международные переговоры наниматель платит из своего кошелька. Хорошо упомянуть и о том, кто именно будет отвечать за своевременность этих выплат.

Нарушение и наказание

Сейчас речь пойдет об обязанностях и ответственности сторон, хозяина и жильца, которые и определяют их будущие отношения. Если говорить об обязанностях сторон, то прежде всего эта часть договора касается нанимателя. Он обязан обеспечивать сохранность квартиры, соблюдать “Правила пользования жилыми помещениями”, а по истечении срока аренды освободить квартиру, вернув ее имущество целым. Без согласия хозяина наниматель не вправе сдавать жилье в поднайм и производить перепланировку. Со своей стороны хозяин должен в срок предоставить квартиру жильцу в состоянии, пригодном для проживания.

Особого внимания заслуживает пункт “Ответственность сторон”, который определяет санкции к нарушителю условий договора. Оптимальный вариант, когда за несоблюдение любого условия, будь то несвоевременная оплата коммунальных платежей или порча мебели, предусмотрены штрафные санкции.

Самый распространенный “грех” нанимателей - отсрочка платежа. Упоминание о том, что нарушение сроков платежа даст наймодателю право расторгнуть договор в одностороннем порядке, в определенной мере выступит гарантией, что деньги выплатят вовремя. Лучше всего указать и допустимый срок отсрочки, спустя который жильца “попросят”. А за досрочное “выдворение” по инициативе наймодателя будет обязан выплатить штраф хозяин, обычно размером в одну-две месячные платы.

Дополнительные условия, которые одна из сторон считает существенными, также стоит занести в договор.

Договор найма квартиры может сопровождаться другими документами. Порядок расчета и получения денег фиксирует отдельный документ - расписка. В ней указывают дату, за какой срок внесен платеж, сумму платежа и ставят две подписи. Заключению договора иногда сопутствует и опись имущества, где перечисляются и описываются предметы мебели, бытовая техника, посуда (год выпуска, степень износа, ориентировочная стоимость и т. д.). По истечению срока аренды по этому документу наймодатель принимает имущество.

В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец застраховывает себя от необоснованных претензий. Когда разногласия не удается решить собственными силами, остается одно средство - суд. Но следует учесть два момента. Во-первых, если наймодатель, сдавая квартиру уже больше года, не упоминал этот вид дохода в налоговой декларации, то к нему будут предъявлены штрафные санкции. Во-вторых, главный документ, по которому происходит судебное разбирательство, - это договор найма квартиры. Указав в нем иллюзорные 150 рублей вместо реальных $150, хозяин перехитрит лишь себя, доказывая неправоту жильца. Ведь за несоблюдение иных пунктов договора штраф будет рассчитываться из 150 рублей. Но к помощи суда прибегают довольно редко, предпочитая порой, чтобы в качестве арбитра выступила та риэлтерская фирма, которая была посредником при совершении сделки.

Срок действия договора найма

При заключении договора найма и хозяин, и жилец стараются защитить свои интересы. Наймодатель заботится о том, чтобы съемщик вовремя освободил жилье, а наниматель беспокоится, как бы его не выставили за дверь раньше срока. Поэтому в договоре необходимо указать срок его действия и предусмотреть ответственность за нарушение этого условия. Если договор заключался на срок год и более, то его регистрация в ГБР является обязательной, в противном случае он - ничтожен (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Определив сроки сдачи и приемки квартиры, каждая из сторон берет на себя конкретные обязательства. Так, с момента вступления договора в силу наймодатель должен освободить и передать в пользование нанимателю квартиру, ее оборудование и имущество, которое в ней находится, в соответствующем техническом и санитарном состоянии. Или же сделать это в иные сроки, если они предусмотрены договором. Санкции за нарушение срока передачи квартиры оговариваются в разделе “Ответственность сторон”. Штраф может быть выплачен единовременно или начисляться в виде процента от месячной платы за квартиру за каждый день отсрочки ее передачи.

Наниматель, в свою очередь, по завершению договора обязан освободить и передать хозяину жилье, оборудование и имущество в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа. Или вернуть квартиру по акту в другой оговоренный срок. Также необходимо указать, каким образом будет рассчитываться сумма штрафа за нарушение этого условия.

Наниматель попал в больницу или хозяин уехал в командировку… Таким образом, акт сдачи-приемки жилья не может быть подписан вовремя. О возникших непредвиденных обстоятельствах хозяин и жилец должны сразу же поставить друг друга в известность. Но если наймодатель не предупредил о своем отъезде и не принял квартиру, то за проживание дольше установленного срока к нанимателю не может быть предъявлено никаких претензий. Более того, он не обязан платить штраф или месячную плату за то, что был вынужден находиться в квартире до возвращения хозяина, так как с момента окончания действия договора жилец перестал быть нанимателем.

Расторжение этого документа раньше срока без выплаты штрафа может произойти по нескольким причинам. Допустим, наймодатель умер, а его наследники не собираются перезаключать договор, или объявляются другие собственники жилья, которые не согласны сдавать квартиру. Другое дело, когда жилец собирается преждевременно съехать по собственному желанию. В интересах хозяина -предусмотреть этот момент в договоре. В случае досрочного расторжения жилец будет обязан предупредить о своем намерении за установленный сторонами срок либо выплатить штраф. Случается, что наниматель съезжает с квартиры втихомолку, прихватив с собой “на память” кое-что из имущества най-модателя. Тогда дело приобретает криминальный характер. После подачи заявления в правоохранительные органы возбуждается уголовное дело. Допустим, жилец не покусился на чужую собственность, но проявил непростительную забывчивость в оплате счетов за телефонные переговоры, то объявлять его в розыск, увы, никто не станет. Если хозяину удастся найти нанимателя собственными силами, то предстоит или убедить жильца вернуть деньги или решать этот вопрос через суд.

Иногда наниматель отказывается съехать под предлогом, что он еще не нашел другого жилья. В то же время договорные отношения закончены и хозяину срочно требуется квартира… Обращаться в суд? В ожидании, пока закончится судебное разбирательство, скорее всего снимать жилье придется уже наймодателю. Выселить нанимателя, прибегнув к помощи участкового или работников ЖЭКа, удается редко. Поэтому стороны предпочитают пойти на компромисс, обратившись в агентство недвижимости. Пока риэлтеры ищут новую квартиру для нанимателя, хозяину приходится терпеть его в своем доме. Единственное утешение, если жилец готов выплатить сверх обычной месячной платы компенсацию.

Взаимное согласие на продолжение найма должно быть зафиксировано письменно. Если условия остаются прежними, достаточно заключить дополнительное соглашение. Когда же какой-либо из пунктов изменяется, нужно составить новый договор или дополнительное соглашение к “старому” договору.

О найме комнаты в приватизированной квартире

Собственник жилья имеет право сдавать внаем как всю квартиру, так и часть жилплощади: одну или несколько комнат. При этом нужно соблюдать норму проживания, регламентированную законодательством. Она составляет 12 кв. м на одного человека. В соответствии с Гражданским кодексом, квартира должна использоваться исключительно для проживания. Поэтому нельзя сдавать комнату для других целей: под офис, промышленные и производственные мастерские и т. д.

Условия найма комнаты в приватизированной квартире лучше оформить письменно, в виде договора. Содержание этого документа практически аналогично условиям договора найма квартиры. В нем также указываются адрес снимаемого жилья, цель его использования, сумма залога и предоплаты, порядок расчетов и штрафные санкции за нарушение или невыполнение условий договора. Наем комнаты становится возможным после того, как на него дали согласие все проживающие и временно отсутствующие собственники квартиры. Как правило, наймодатель подтверждает их согласие. Отличительная черта найма комнаты заключается в том, что и хозяева квартиры, и наниматели эксплуатируют места общего пользования (МОП): кухню, туалет, ванную, коридор. Как показывает практика, конфликты “хозяева - жильцы” чаще всего связаны именно с этим фактом. Поэтому чем подробней оговорены условия пользования и правила проживания в квартире, тем меньше проблем возникнет в будущем. От количества нанимателей зависит и порядок расчетов за квартиру, телефон, электричество и коммунальные услуги.

Случается, что вместо одного нанимателя в комнате появляются еще двое-трое жильцов. Если договор не предусматривал их появление, но хозяин готов предоставить им жилье, то все изменения (в том числе и по оплате) стоит оформить письменно. Если же новые наниматели поселились в квартире без ведома и согласия наймодателя, то он вправе принять решение о прекращении найма в одностороннем порядке. Разумеется, при этом хозяин не обязан выплачивать штраф.

Несколько иначе обстоит дело с наймом приватизированной комнаты в коммунальной квартире.

Как сдать комнату в коммунальной квартире
В том случае, когда комната находится в коммунальной квартире, договор найма имеет специфические особенности. Отношения между наймодателем и нанимателем затрагивают интересы третьих лиц - соседей по коммунальной квартире. И порой их согласие или несогласие на сдачу комнаты имеет решающее значение. Владельцы приватизированных комнат могут сдавать свое жилье внаем. К нанимателю, с которым заключается договор, переходит право хозяина не только проживать в комнате, но и эксплуатировать МОП - места общего пользования (коридор, кухню, туалет, ванную). Однако когда соседи категорически не согласны с появлением в квартире постороннего человека, то есть много способов избавиться от неугодного постояльца. В ход пойдут любые средства. Веским основанием для выселения нанимателя может стать отсутствие у него временной регистрации в Санкт-Петербурге или нарушение норм проживания в жилом помещении. Например, наймодатель не имеет права сдавать девятиметровую комнату семье из четырех человек, так как тем самым он нарушает и норму пользования МОП, ущемляя права соседей. Устное или письменное согласие соседей на сдачу комнаты внаем поможет избежать конфликта. Также требуется согласие всех совершеннолетних жильцов, прописанных в комнате. Наниматель должен потребовать внести их подписи в сам договор. В этом документе нужно отразить и главные условия пользования комнатой и МОП. Например, время прихода домой, приема гостей, вплоть до ограничений пользования телефоном. Соответственно, договор предусматривает и ответственность сторон за нарушение его условий.

Ремонт в счет аренды

Ремонт квартиры в счет арендной платы - явление на рынке недвижимости нередкое. Но даже самое выгодное предложение вызывает немало вопросов, и прежде всего, каким образом ни одной из сторон не остаться внакладе. Продолжение. Начало на стр. 3

Владельцы более 10% квартир, которые сдаются через агентства, готовы снизить арендные ставки, если наниматель сделает ремонт. Обычно в таких случаях речь идет об “убитых” квартирах, способных повергнуть в трепет даже искушенного нанимателя. Выгода хозяина очевидна. Плохое состояние квартиры, во-первых, затрудняет поиск жильцов, а во-вторых, существенно влияет на размеры ставки. Так, стоимость аренды квартиры, десятилетиями “не видевшей косметики”, как правило, снижается на 20-30%. Конечно, больше всего в затее с ремонтом рискует наниматель. Имеет смысл сразу поинтересоваться, кто будет оплачивать материалы и работы (по договоренности наниматель может нести все расходы или оплачивать только выполнение работ), как это отразится на арендной ставке и на какой срок хозяин собирается сдавать жилье. Не поддавайтесь искушению обойтись без бумажной рутины. Еще вначале нанимателю необходимо выяснить, все ли собственники жилья согласны с проведением ремонтных работ, а еще лучше - получить их письменное согласие. Особого внимания заслуживает финансовая сторона отношений хозяина и жильца. “Прозрачность” расходов отражается в смете. Чем подробней она будет составлена, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут непредусмотренные траты. В смете нужно указать виды, объемы, сроки и стоимость работ, а также количество нужных материалов и их стоимость. Документ подписывается обеими сторонами и является дополнением к договору. В смете или в отдельном приложении можно оформить требования к качеству работ. Когда объем работ достаточно велик, удобнее разбить весь процесс на этапы и обязать наймодателя принимать каждый из них по акту.

Часто к выполнению ремонтных работ привлекают специалистов. Необходимо не только заключить договор с ремонтной бригадой, но и определить, как именно будет распределяться ответственность за ее действия между нанимателем и наймодателем.

Наймодатель по поручению

Доверительное управление квартирой - сравнительно новая услуга специалистов недвижимости на рынке аренды. Суть ее заключается в том, что третья сторона - агентство или физическое лицо - по поручению доверителя (владельца квартиры или комнаты) выступает стороной договора найма. То есть фактически берет на себя обязанности, ответственность и риски хозяина жилья, связанные с арендой. Управление квартирами, в отличие от управления коммерческой недвижимостью, - дело менее выгодное, но прибыль приносит. Потому что эта услуга, прежде всего, рассчитана на владельцев элитных квартир, уезжающих на длительный срок за рубеж. Риэлтеры предварительно оценивают жилье, определяют его ликвидность и свою возможную прибыль. В зависимости от условий договора, типа жилья и качества ремонта агентство за свои услуги будет ежемесячно отчислять 15-20% комиссионных от арендной ставки.

Чтобы доверенное лицо могло представлять ваши интересы в деле аренды на законных основаниях, между ним и собственником квартиры заключается договор поручения. Этот документ необходимо заверить у нотариуса, после чего функции наймодателя временно перейдут к доверенному лицу: именно оно будет фигурировать в договоре найма. Полномочия и круг обязанностей доверенного лица определяются по согласию сторон и также фиксируются в поручении. Чаще всего востребован стандартный набор услуг: поиск нанимателей, заключение с ними договора найма, взимание арендной платы, контроль за состоянием квартиры и перевод денег владельцу жилья. Иногда собственники жилья поручают наймодателю купить новую мебель или, наоборот, вывезти имущество на период аренды и т. п.

Прежде чем “передать полномочия” по сдаче своей квартиры внаем постороннему человеку, уточните, с кем именно будет заключен договор: с юридическим лицом или с физическим (сотрудником агентства, частным маклером). Ведь пока действует поручение, ответственность за сохранность квартиры и имущества, своевременную выплату денег несет доверенное лицо. Допустим, наниматель съехал без предупреждения, “забыв” оплатить телефонные счета. Для хозяина квартиры не имеет значения, найдет ли доверенное лицо нанимателя или нет. Даже если бывший жилец “испарился в воздухе”, нанесенный им ущерб, задолженность по арендной плате или по телефонным счетам будет тогда оплачивать наймодатель. В этом случае огромное значение имеет статус доверенного лица. Спрос с частника, в отличие от фирмы, невелик, - за это время он может успеть разориться, уволиться, стать безработным или просто уехать.

Отдельное внимание следует уделить финансовым расчетам. В договоре поручения необходимо указать минимальный размер ставки за аренду вашей квартиры, тогда доверенное лицо не будет иметь права предлагать ваше жилье внаем за меньшую сумму. Чтобы самостоятельно контролировать доходы, которые приносит квартира, письменно зафиксируйте обязанность доверенного лица представлять вам ежемесячный отчет и копию каждого нового договора найма. Кроме того, оговорите в поручении, каким образом вы будете получать деньги. Как правило, они перечисляются на лицевой счет или хранятся до того момента, пока вы не приедете за ними. Так как доверенное лицо берет на себя обязанность не только подыскивать жильцов, но и контролировать соблюдение ими ваших требований, стоит указать, как часто необходимо наносить визиты “с проверками”.

Предусмотреть в договоре поручения все ситуации, которые могут возникнуть в будущем, очень сложно. Поэтому дополнительные соглашения с доверенным лицом (например привлечение специалистов к проведению ремонтных или реставрационных работ) можно оформить позже как приложения к договору.

Аренда “по эксклюзивному”

Многие агентства недвижимости предлагают своим клиентам заключить с ними эксклюзивный договор. Но, как показывает риэлтерская практика, эта услуга на рынке аренды востребована нечасто. В редких случаях такой договор подписывают владельцы элитного жилья или, что происходит еще реже, - наниматели. О том, что отличает этот документ от стандартного договора и пойдет речь в нашей статье. Для риэлтеров преимущество заключения с клиентом эксклюзивного договора очевидно. Агентство становится единственным представителем интересов наймодателя или нанимателя, Условия эксклюзивного договора фактически исключают возможность обращения клиента в другие фирмы с аналогичной заявкой. Следовательно, вероятность “утечки” комиссионных к конкурентам сводится “на нет”.

Среди клиентов агентств недвижимости эксклюзивный договор спросом не пользуется. Большинство собственников жилья и нанимателей предпочитают не ограничивать, а напротив, расширять круг риэлтеров, занимающихся решением проблемы найма. Исключение составляют некоторые владельцы элитного жилья. На этот шаг - предоставление эксклюзивных прав одному агентству - их толкает нехватка свободного времени или отсутствие в городе. В отличие от доверительного управления, эксклюзивный договор предполагает “одноразовое” действие. Так, в первом случае агентство выступает в качестве “управляющего”, который занимается поиском жильцов, взиманием арендной платы, организацией необходимых ремонтных работ и пр. Во втором - речь идет о единовременной услуге по подбору нанимателей. Допустим, вы уехали, заключив с агентством эксклюзивный договор. С этого момента поиск жильцов станет обязанностью агентства. Но окончательное решение, подходит ли этот наниматель и заключать ли с ним договор найма, зависит исключительно от вас. По мнению риэлтеров, эксклюзивный договор ставит клиентов в привилегированное положение. Именно их жилье, как уверяют сотрудники агентств, будет первым в очереди на просмотр.

Претендовать на особое отношение риэлтеров может и потенциальный наниматель, заключивший с агентством эксклюзивный договор. Риэлтеры обещают, что самая свежая информация о квартирах, сдающихся внаем, поступит к нему раньше всех. Но сотрудничество только с одним агентством не выглядит привлекательно для нанимателей. В тех редких случаях, когда эксклюзивный договор все-таки подписывается, интересы съемщиков обычно представляет организация, которая ищет жилье для своих сотрудников. Разумеется, эти услуги стоят денег. Подбор жилья обойдется в 100% комиссионных от месячной платы за аренду. По-иному складываются финансовые отношения агентства с владельцем жилья. Услуги риэлтеров по поиску нанимателей могут для него быть или бесплатны, или оцениваться в сумму месячной арендной ставки. Например, когда агентство берет на себя обязанность рекламировать квартиру на рынке аренды недвижимости, то наймодателю придется оплачивать работу риэлтеров.

С одной стороны, заключение эксклюзивного договора освобождает нанимателя или наймодателя от необходимости с утра до вечера “сидеть на телефоне”. Кроме того, опытный агент гораздо быстрее сумеет обнаружить подозрительные варианты: потенциальных должников или, напротив, склочного хозяина. С другой стороны, если агентство будет вести “бурную деятельность” исключительно на словах, то клиент попросту потеряет время. Ведь, согласно договору, он не вправе обращаться в другие агентства. Поэтому, при составлении такого документа первостепенное значение приобретает срок его действия, обязательства фирмы и условия расторжения договора. Допустим, клиент самостоятельно нашел квартиру (жильцов) или же решил воспользоваться услугами другого агентства. На этот случай риэлтеры предлагают внести в договор фиксированную сумму или процент, который будет выплачен агентству в качестве компенсации за понесенные затраты.

Не исключена ситуация, что начинания агентства не увенчаются успехом в определенный срок. Поэтому стоит письменно оговорить, что такой поворот событий дает клиенту право расторгнуть договор и получить денежную компенсацию. Наниматель должен проследить, чтобы в документе перечислялись параметры жилья и определена арендная ставка, которую он готов платить. Но в этой части договора кроется подвох. Указав минимальную и максимальную суммы арендной платы, наниматель может быть уверен, что агентство, скорее всего, станет ориентироваться на “верхнюю планку”, так как от этого зависит размер комиссионных. В отличие от ситуации с нанимателем, денежные интересы владельца жилья совпадают с интересами риэлтеров. Ведь агентство стремится сдать квартиру или комнату по максимально высокой рыночной цене, что выгодно обеим сторонам. В договор достаточно внести сумму минимальной арендной платы и особые условия, которые владелец жилья предъявляет к своим будущим жильцам (семейные, одинокие, русские или иностранцы и т. п.).

После того как требования клиента выполнены, эксклюзивный договор прекращает свое действие. Следовательно, впоследствии, сдавая или снимая жилье, клиент может иметь дело с другим агентствами.

Прелюдия к аренде

До сих пор существует мнение, что сдача жилья в аренду -легкий способ заработать деньги. Достаточно свезти в квартиру ненужный мебельный хлам, и можно заселять жильцов. Другая крайность - убежденность, что дорогой ремонт позволит сделать арендную ставку “запредельной” и быстро окупить затраты. На самом деле квартиру следует подготовить к аренде, но при этом нужно руководствоваться принципом “разумной достаточности”.

Причины, побуждающие сдавать жилье в аренду, бывают разными. Для одних собственников это возможность доверить квартиранту уход за домашними животными и цветами в период отсутствия, для других - временное финансовое подспорье, для третьих - бизнес. Но в любом случае собственник должен не только подготовить квартиру к аренде, но также обслуживать в дальнейшем: делать необходимый ремонт, чинить сантехнику…

Отличительная черта рынка аренды типового жилья в наши дни - дефицит предложения, который наиболее заметен в конце лета. Следовательно, владелец любой квартиры без труда находит нанимателя. Но чтобы получить максимально высокий доход и вместе с тем свести к минимуму риски, будущему наймодателю нужно провести небольшое маркетинговое исследование. Допустим, вы - владелец типовой однокомнатной квартиры, расположенной недалеко от станции метро (но не в центре). Сначала необходимо определить возможный размер арендной ставки при нынешнем состоянии жилья. Уточним, речь идет о реальной рыночной оценке, которая в дальнейшем позволит сдавать квартиру без “простоев”. Для этого достаточно проанализировать объявления об аренде аналогичных квартир или обратиться к риэлтерам.

Второй шаг - оценка “потенциала” квартиры: может ли она приносить больший доход и при каких условиях. Для многих съемщиков сегодня решающее значение имеет безопасность входа (домофон, консьерж, стоянка), развитая инфраструктура района, социальный статус соседей. Поэтому если ваш подъезд находится в плачевном состоянии, делать в квартире “евроремонт” для того, чтобы поднять арендную ставку, -неразумно. Точно также долго могут окупаться расходы на дорогой ремонт квартиры “на выселках”, где до ближайшей станции метро приходится добираться на перекладных. Но это касается прежде всего однокомнатных квартир. Для съемщиков двух- и трехкомнатных квартир удаленность от станции метро не всегда имеет значение, так как эти наниматели обычно имеют собственный автомобиль.

Ставка аренды жилья прежде всего определяется местом, где расположен дом. Чтобы использовать весь “потенциал” квартиры в районе, рейтинг которого на рынке аренды невысок, капитальные вложения не требуются. Если в квартире уже несколько десятилетий не было ремонта, достаточно сделать “легкую косметику” (ремонт поверхностей без перепланировки и разводки инженерных сетей) и заменить сломанную сантехнику.

В том случае, если район котируется на рынке аренды или считается перспективным, а состояние парадной и прилегающей к дому территории можно оценить как нормальное, будущему наймодателю предстоит определить объем инвестиций. Оговоримся сразу: денежные вложения в улучшение качества жилья оправдают себя в случае, когда вы планируете сдавать квартиру в течение нескольких лет.

Возьмите калькулятор и подсчитайте, во сколько обойдутся изменения и как скоро они окупятся. При оценке рентабельности учтите также возможные расходы по эксплуатации квартиры (протечки, засор канализации и т. п.), амортизацию мебели и бытовой техники. Как считают риэлтеры, “разумный” срок окупаемости таких “предарендных” вложений составляет 1-3 года. Три совета:

1. Не пытайтесь убить двух зайцев, используя сдаваемую квартиру как склад ненужной мебели и домашней утвари. Сохранность вашего имущества в данном случае вам никто не гарантирует, а арендная ставка может существенно уменьшиться.

2. Если квартира пустая, а ремонт или покупка мебели не по карману, можно найти нанимателя, который приведет жилище в порядок в счет арендной платы. Часто случается, что съемщик перед угрозой повышения арендной ставки просто панически боится делать ремонт в арендуемой квартире. Оговорите этот вопрос заранее.

3. Сдача жилья в аренду - это услуга, которая стоит денег, но вместе с тем подразумевает добропорядочные отношения. Если вы будете излишне подозрительны к вашим временным жильцам, при любом удобном случае наведываясь к ним с ревизией или начнете постоянно повышать арендную плату, будьте готовы к адекватной реакции. Даже у самого “тихого” съемщика возникнет желание сделать прощание с квартирой запоминающимся: съехать, не оплатив последний месяц проживания и не оставив ключей, или просто вырезать инициалы на ручке кресла… Никто не заставляет вас дружить с квартиросъемщиком семьями, но элементарное, уважение к нему избавит вас от многих проблем.


сказать

Без грубостей и нецензурщины . Следите за правописанием. Придерживайтесь темы. Никакого спама.

Вы можете использовать эти таги (если знаете зачем):
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <code> <em> <i> <strike> <strong>

:

:

Я не робот.


« Тем у кого совсем мало денег. На примерах Москвы
» Обзор цен рынка найма по Москве. Цена агентства недвижимости.
Copyright © 2008-2012 "Сам Cниму" - Аренда квартир и комнат в Москве и Санкт-Петербурге без посредников. Самостоятельно сниму или сдам жилье в Москве или Санкт-Петербурге, в других городах. Договор аренды и сопроводительные документы, правильный осмотр помещений, советы по аренде. Предлагаю использовать типовой договор аренды комнаты в квартире, составленный юристами. | Подробная форма договора аренды комнаты есть на фрешдок.
Связь с администрацией сайта:
Для связи с администратором